전세로 집을 구하면서 ‘혹시 전세 사기 아니야?’ 하는 찜찜함, 한 번쯤 느껴보셨을 겁니다. 겉보기에 멀쩡한 집인데, 등기부등본을 보니 근저당이 많다든가, 임대인이 자꾸 계약을 서두른다든가. 이런 조짐은 그냥 넘기면 안 됩니다.
막상 일이 터지고 나서 “그때 왜 확인 안 했지” 후회하는 일이 너무 많거든요.
오늘은 전세 사기가 의심되는 상황에서 어떻게 대응해야 하는지, 실제 부동산 계약에서 자주 접할 수 있는 시나리오를 중심으로 설명드릴게요.
1. 계약 전에 수상한 점이 있다면, 계약서 서명은 미루세요
전세 사기는 대부분 계약 전에 방심하면서 시작됩니다. 예를 들어 이런 상황이요:
- 계약서를 빨리 쓰자고 재촉한다
- 근저당이 많고 등기부등본이 복잡한데 설명이 없다
- 전세계약인데 확정일자나 전입신고 이야기를 꺼내면 말을 돌린다
- 임대인이 집주인이 아닌 것 같고 위임장만 내민다
이런 경우, ‘일단 계약하고 생각하자’는 접근은 정말 위험합니다.
조금이라도 이상한 기운이 느껴지면, 계약서 서명은 잠시 미루고 아래 항목부터 점검하세요.
- 등기부등본 최신본 확인 (발급일 기준 1~2일 이내)
- 근저당 설정 여부, 집주인과 계약 상대가 일치하는지
- 집이 경매 절차에 들어간 건 아닌지 (대법원 경매정보 확인)
- 세입자 선순위 여부 (기존 임차인 유무 및 보증금 확인)
2. 이미 계약했는데, 사기 정황이 보인다면?
계약 후 시간이 좀 지난 뒤에야 문제가 보이는 경우도 있습니다. 예를 들어:
- 전입신고와 확정일자 신청을 하려 했는데 동일 주소로 여러 세입자 등록돼 있다
- 집주인이 연락이 되지 않는다
- 등기부등본을 다시 보니, 계약 후 추가로 근저당이 설정됐다
- 집이 경매에 넘어간 사실을 등기 알림 서비스로 뒤늦게 확인했다
이런 경우에는 즉시 행동해야 합니다.
- 관할 법원에 ‘임차권등기명령’ 신청
- 보증금 반환 소송 준비 + 가압류 신청 고려
- HUG 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인
- 지자체 전세사기 피해센터 상담
3. 퇴거를 앞두고 사기임이 확실해졌다면
계약 만료가 다가오는데, 보증금을 돌려받을 수 없는 상황이 분명해졌다면 우선 ‘정식 절차’부터 밟아야 합니다.
- 내용증명으로 계약해지 및 보증금 반환 요구 통보
- 임차권등기명령 신청 → 점유 이전 없이도 대항력 유지
- 임의 퇴거 금지 → 대항력 사라질 수 있음
경매가 시작됐다면, 배당요구 종기일까지 반드시 신청해야 보증금을 회수할 기회를 잡을 수 있어요.
결론: 불안하다면, 일단 확인부터
전세 사기는 절대 먼 이야기 아닙니다. 요즘 같은 시기엔 정상처럼 보이는 임대인도 위험할 수 있어요.
조금이라도 수상하다면 '괜찮겠지'가 아니라 '확인해보자'는 자세가 필요합니다.
서류 한 장 더 떼는 데 1천 원 정도 들고, 하루 더 고민한다고 집이 없어지지 않아요. 정보는 방어력이고, 의심은 방패입니다.
여러분의 보증금, 여러분이 직접 지켜야 합니다.