전세 계약을 맺을 때 가장 중요한 것은 계약서의 ‘특약사항’입니다. 많은 세입자들이 계약서의 기본 조항만 대충 훑고 넘어가는 경우가 많은데, 정작 중요한 권리와 의무는 ‘특약’에 숨어 있는 경우가 많습니다. 특히 집주인이 자신에게 유리하고 세입자에게는 불리한 내용을 ‘은근히’ 넣는 경우가 적지 않습니다. 여기서는 실제 사례를 통해, 세입자가 주의 깊게 살펴야 할 대표적인 불리한 특약 세 가지를 소개합니다.
1. 수리 책임을 세입자에게 전가하는 특약
가장 흔한 불공정 특약 중 하나는 ‘모든 수리는 세입자 부담’ 혹은 ‘입주 후 발생하는 수리는 임차인이 책임진다’는 식의 조항입니다. 예를 들어, 보일러 고장, 수도 누수, 전기 배선 문제 등 명백히 집의 구조적 문제임에도 불구하고, 이를 세입자 책임으로 명시해 두는 경우가 있습니다.
법적으로는 원칙적으로 임대인은 집을 ‘사용·수익에 적합한 상태’로 유지할 의무가 있습니다. 즉, 전기나 보일러, 수도 등의 고장 수리는 기본적으로 집주인의 책임입니다. 물론 소모품 교체나 경미한 관리 책임은 세입자에게 있을 수 있지만, 이를 넘어서는 문제를 세입자에게 전가하는 조항은 불공정 특약에 해당하며, 무효로 간주될 수 있습니다. 하지만 이런 특약이 계약서에 들어가 있으면, 실제 분쟁 시 세입자가 불리한 위치에 놓일 수 있기 때문에 사전에 제거하거나 협의가 필요합니다.
2. 중도 퇴거 시 위약금을 과도하게 요구하는 조항
또 다른 불리한 특약은 중도 퇴거 시 위약금과 관련된 조항입니다. 예컨대 "계약 기간 내 퇴거 시 남은 월세의 70%를 일괄 배상해야 한다"거나 "전세금의 일부를 위약금으로 차감한다"는 등의 내용이 들어가 있는 경우가 있습니다.
문제는 법적으로 전세계약 중도 해지에 대해 세입자는 일정 조건을 갖추면 계약을 종료할 수 있고, 이때 위약금은 실제 손해를 기준으로 판단된다는 점입니다. 그럼에도 불구하고 일부 집주인은 실제 손해와 무관하게 과도한 금액을 미리 특약에 넣어 두어 세입자에게 불이익을 주는 경우가 있습니다.
특히 이런 특약은 계약 당시에는 “나갈 일이 없겠지”라는 마음에 대수롭지 않게 넘기기 쉽지만, 실제로 상황이 변해 이사를 가야 할 때 큰 부담으로 다가올 수 있습니다. 따라서 중도 해지와 관련된 특약은 구체적인 손해 산정 기준이 있는지, 위약금이 합리적인 수준인지 반드시 체크해야 합니다.
3. 원상복구 범위를 과도하게 설정하는 특약
세입자가 흔히 간과하는 또 하나의 특약은 ‘원상복구’에 관한 내용입니다. 흔히 “입주 당시 상태로 복구할 것”이라는 문구가 들어가 있는데, 문제는 이 문구가 실제로는 모호하고 집주인의 해석에 따라 폭넓게 적용될 수 있다는 점입니다.
예를 들어, 벽지나 장판이 자연스럽게 노후된 경우에도 교체를 요구하거나, 가구 자국으로 인한 바닥 흠집을 이유로 전체 바닥 교체 비용을 요구하는 식입니다. 또 도배 색상을 세입자 기준에 맞춰 변경했을 경우, 계약서에 "모든 변경 사항은 퇴거 시 복구할 것"이라는 조항이 들어가 있으면 원상복구 비용이 크게 증가할 수 있습니다.
하지만 실제로는 통상적인 사용으로 인한 마모는 세입자의 책임이 아닙니다. 법원 판례에서도 일상적인 거주로 인한 마모는 ‘원상복구 의무’에서 제외된다고 본 사례가 많습니다. 따라서 계약서에 원상복구 범위가 과도하게 설정되어 있다면, 입주 전 사진을 찍어 두거나 해당 조항을 조율하는 것이 중요합니다.
전세 계약서의 ‘특약’은 단순한 덧붙임이 아닙니다. 실제 거주 중, 혹은 퇴거 시 세입자의 권리와 재정적 부담에 직접적인 영향을 주는 핵심 요소입니다. 수리 책임, 중도 해지 위약금, 원상복구 범위 등은 반드시 꼼꼼하게 확인하고, 불합리한 조항은 협의하거나 삭제 요청을 해야 합니다. 계약서에 서명하기 전, ‘특약사항’을 한번 더 읽는 것만으로도 나중의 큰 분쟁을 예방할 수 있습니다.