최근 몇 년간 큰 사회 문제로 떠오른 전세사기는 2025년에도 여전히 정부 정책의 최우선 과제로 다뤄지고 있습니다. 수천 명의 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 사건들이 연달아 보도되며, 주택임대차 시장 전반에 대한 신뢰도 역시 크게 흔들렸습니다.
이에 따라 정부는 2023년~2025년까지 여러 차례 관련 법을 개정했고, 특히 2025년 상반기에는 ‘전세사기 피해자 지원을 위한 특례법’이 개정되어 새롭게 시행되었습니다.
이번 글에서는 2025년 개정된 전세사기 관련 대책법의 핵심 변화를 ① 보증금 보호 강화, ② 특례법 적용 요건 확대, ③ 전세보증보험 제도 개선 세 가지 관점에서 정리해보겠습니다.
1. 보증금 반환 보호 강화: 확정일자·전입신고 우선순위 확대
2025년 개정안에서 가장 주목할 부분은 보증금 회수 구조에 대한 제도적 보호가 강화됐다는 점입니다.
기존에는 세입자가 전입신고와 확정일자를 받았더라도, 해당 주택이 경매나 공매에 넘어갈 경우 보증금 전액을 지키기 어려운 사례가 많았습니다.
이번 개정안에서는 ‘전세사기 피해 의심 주택’으로 등록된 경우, 세입자의 보증금은 경매 우선 변제 대상으로 전환되며, 실제 보증금 보호가 가능하도록 법리 정비가 이뤄졌습니다.
2. 전세사기 피해자 특례법 적용 확대: ‘의심 사례’도 포함
2025년 4월부터 시행된 개정 특례법은 기존 전세사기 확정 피해자만을 대상으로 한 지원 범위를 넘어서, “의심 피해자”에게도 일정한 보호 장치를 부여하도록 확대되었습니다.
- 지자체 판단 기준 완화
- 전세보증금 반환 대출 우선지원 확대
- 경·공매 중단 신청 제도 신설
- 피해자 회복 주거 지원금 신설 (월세 30~70만 원, 최대 12개월)
법률구조공단의 무료 법률지원, 공공임대 우선 배정 등도 동시에 시행되어 피해자 복구 지원이 현실적으로 강화되었습니다.
3. 전세보증보험 제도 개선: 가입 요건 완화 + 자동 만기 연장
2025년 개정 후 전세보증보험은 보다 실효성 있는 제도로 개선되었습니다.
- 가입 가능한 주택 요건 완화
- 임차인 확정일자 미등록 시 문자 알림
- 자동 갱신 시스템 도입
- 보험금 지급 속도 개선 (3개월 → 1개월)
- 청년·고령자 보험료 할인 (최대 30%)
이제는 계약서 작성 단계에서부터 보증보험 가입 여부를 체크하고, 등기부등본과 주소 일치 여부를 확인하는 것이 필수입니다.
결론: 실수요자 보호 중심으로 재편되는 전세시장
전세사기 문제는 단순히 사기범 처벌의 문제가 아니라, 제도·금융·법률 전반이 임차인을 보호하는 방향으로 진화해야 해결 가능한 구조적 문제입니다.
- 보증금 보호: 확정일자 + 전입신고 효력 강화
- 특례법: 피해자 범위 확대, 경매 중단 등 실질 보호
- 보험 제도: 자동 갱신, 보험료 할인, 지급 절차 개선
전세 계약 전, 등기부등본과 보증보험 여부를 꼭 확인하세요. 지금은 ‘주의’가 아니라 ‘준비’가 필요한 시대입니다.