부동산 시장에서 ‘증여’는 단순한 부의 이전이 아닌 절세와 세대 간 자산 설계의 중요한 수단으로 떠오르고 있습니다. 특히 자녀에게 아파트를 증여하는 경우, 취득세·양도세보다도 '증여세'가 핵심 변수로 작용합니다.
2025년 현재, 정부는 고가주택 증여에 대한 세제 감시를 강화하고 있으며, 지역별 아파트 시세 격차는 같은 평수라도 증여세 부담을 크게 달라지게 만듭니다.
1. 증여세 기본 구조와 계산 방식 (2025년 기준)
증여세는 무상으로 자산을 이전받는 경우 발생하는 세금으로, 부동산의 경우 다음과 같은 공식으로 산정됩니다.
과세표준 = 시가 또는 감정가액 – 증여재산공제
세율 = 과세표준에 따른 누진세율 (10%~50%)
증여재산공제 (직계존비속 기준, 10년 합산)
- 성인 자녀: 5,000만 원
- 미성년 자녀: 2,000만 원
- 배우자: 6억 원
즉, 시가 10억 원 아파트를 성인 자녀에게 증여할 경우, 5,000만 원만 공제되고 나머지 9억 5천만 원이 과세표준이 됩니다.
2. 양천구, 분당, 일산 아파트 증여세 시뮬레이션
2025년 현재 기준, 수도권 3개 지역의 전용 84㎡ 아파트 평균 시세는 다음과 같습니다:
| 지역 | 아파트 시세(평균) | 증여재산공제 | 과세표준 | 예상 증여세 |
|---|---|---|---|---|
| 양천구 (목동) | 14억 원 | 5,000만 원 | 13.5억 원 | 약 3.1억 원 |
| 분당 (정자동) | 11억 원 | 5,000만 원 | 10.5억 원 | 약 2.2억 원 |
| 일산 (마두동) | 7.5억 원 | 5,000만 원 | 7억 원 | 약 1.2억 원 |
양천구는 고가주택 기준(12억 원) 초과로 조정대상지역 규제도 적용될 수 있으며, 일산은 상대적으로 저렴하여 증여에 유리한 지역으로 평가됩니다.
3. 절세 전략 및 주의사항
- 10년 단위 증여 분산
- 배우자 공동 명의 활용
- 감정평가 활용
- 증여 전 자금출처·증빙 준비
2025년부터는 감정평가 기준 강화로 인해 임의로 낮은 가액을 신고할 경우 가산세 및 추징 리스크가 크므로 주의가 필요합니다.
결론: 증여는 타이밍 + 지역 선택이 핵심
- 양천구: 14억 수준, 증여세 약 3억 원 → 고가주택 규제 대상
- 분당: 11억 수준, 실효세율 부담 중간
- 일산: 7억대, 계획적 증여에 유리
증여를 고려하고 있다면, 반드시 세무사 상담과 함께 자녀 연령, 보유세 대비, 장기 자산 전략을 검토하세요. 세금은 ‘정보’가 곧 절세입니다.