상가를 임차해 창업을 시작하거나 사업을 운영하는 소상공인들에게 ‘상가건물 임대차보호법’은 매우 중요한 법적 장치입니다. 주거용 임대차와 달리, 상가는 사업장이라는 특수성이 있어 분쟁도 많고, 법적 쟁점도 다양합니다. 특히 계약갱신 요구권, 권리금 보호, 퇴거와 관련된 분쟁은 실제 창업자들에게 큰 영향을 주기 때문에 반드시 숙지해야 합니다. 이 글에서는 상가 임차인이 반드시 알아야 할 세 가지 핵심 사항을 정리합니다.
1. 계약갱신요구권은 최대 10년까지 가능
상가 임대차보호법상 임차인은 일정 조건을 충족하면 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 개정된 법에 따르면, 총 계약 기간이 최대 10년까지 보장됩니다. 즉, 임차인은 계약이 끝나더라도 10년까지는 임대인에게 갱신을 요구할 권리가 있는 것입니다.
단, 계약 기간 중 임차인이 계속 영업을 유지하고 있고, 임대인이 법적으로 인정되는 몇 가지 사유(건물 철거, 재건축, 정당한 사유 등)가 없는 한, 갱신 거절은 어렵습니다. 이전에는 5년이 최대였지만, 2018년 개정으로 10년으로 연장된 바 있어 오래된 정보를 알고 있는 사람들은 주의가 필요합니다.
이러한 계약갱신요구권은 상가 임차인의 사업 안정성과 투자 회수를 보장해주는 중요한 수단입니다. 실제로 임대료 급등이나 일방적인 퇴거 요구로부터 버틸 수 있는 유일한 법적 기반이라 할 수 있습니다.
2. 권리금 보호 조항, ‘거절 사유’가 핵심
권리금은 상가 임차인이 쌓아온 고객층, 입지, 시설 투자에 대한 일종의 ‘영업 프리미엄’입니다. 과거에는 이를 법적으로 보호받기 어려웠지만, 2015년 법 개정으로 상가 임차인의 권리금 회수 기회가 법적으로 보장되기 시작했습니다.
가장 핵심적인 내용은, 임대차 기간이 끝나갈 무렵 새로운 임차인을 찾는 과정에서 임대인이 부당하게 계약을 거절하면 안 된다는 점입니다. 즉, 기존 임차인이 권리금을 받고 새로운 사람을 들여보내려 할 때, 임대인이 ‘싫다’는 이유만으로 거절하면 안 된다는 것이죠.
물론 건물주의 정당한 거절 사유가 인정되는 경우(예: 새 임차인이 신용이 낮거나 용도에 부적합할 경우 등)는 예외입니다. 하지만 거절 사유가 불명확하거나, 사실상 권리금을 차단하려는 목적이라면 법적 분쟁으로 이어질 수 있고, 실제로 판례상 임차인의 손을 들어준 경우가 많습니다.
3. 퇴거 시 유의사항과 원상복구 분쟁
상가 임차계약이 종료되었을 때, 가장 흔한 분쟁 중 하나가 ‘원상복구’ 문제입니다. 법적으로는 ‘임차인은 원상회복할 의무’가 있으나, 구체적인 범위는 계약서에 따라 다르게 해석될 수 있습니다.
예를 들어, 인테리어 비용을 전부 임차인이 부담했음에도 불구하고, 퇴거 시 원상복구를 이유로 수백만 원의 비용을 요구하는 경우가 있습니다. 또한 임대인이 계약 종료 직전에 일방적으로 퇴거를 통보하고, 정당한 이사 준비 기간조차 주지 않는 사례도 적지 않습니다.
이를 방지하려면, 계약서에 ‘원상복구 범위’를 구체적으로 명시하고, 퇴거 시기와 방법에 대한 사전 조율이 필수입니다. 또한 분쟁 발생 시에는 지방자치단체의 ‘상가임대차 분쟁조정위원회’를 이용하면 빠른 대응이 가능합니다.
상가 임대차보호법은 상가 세입자, 즉 자영업자와 창업자에게 사업의 지속성을 보장해주는 최소한의 장치입니다. 계약갱신요구권, 권리금 보호, 퇴거 시 유의사항은 꼭 숙지하고, 계약서 작성 시 모든 조항을 꼼꼼히 검토하는 습관이 필요합니다. 법률을 정확히 이해하고 활용한다면, 불공정한 상황에서도 내 권리를 지킬 수 있습니다.