부동산 계약을 앞두고 등기부등본은 꼭 확인해야 할 필수 서류입니다. 하지만 등기부등본을 처음 접한 사람에게는 생소하고 복잡하게 느껴지죠.
사실 몇 가지만 알면 중요한 포인트를 누구나 쉽게 확인할 수 있습니다. 오늘은 실제 등기부등본 열람 시 꼭 봐야 할 항목과 주의할 점을 정리해드릴게요.
1. 등기부등본은 크게 3가지 구역으로 나뉜다
- 표제부: 부동산 자체 정보 (주소, 구조, 면적 등)
- 갑구: 소유권 관련 사항 (현재 소유자, 소유권 변동 내역, 가압류 등)
- 을구: 채권·담보권 내역 (근저당, 전세권, 가등기 등)
등기부등본은 현재 소유자 확인과 부동산 권리관계 파악을 위한 핵심 문서입니다.
2. 표제부: 부동산의 ‘신분증’
표제부에서는 다음 항목을 확인하세요:
- 주소 및 지번: 계약하려는 집과 일치 여부
- 건물 종류: 단독, 다세대, 오피스텔 등
- 면적: 등기상 면적과 실제 면적 비교
주의: 다가구나 다세대의 경우, 호수가 표기되지 않으므로 갑구에서 전체 소유자 확인 필요.
3. 갑구: 소유권 확인과 가압류, 가처분 여부
- 소유자 → 계약 상대와 일치하는가?
- 최근 소유권 변동: 이상 거래 여부 확인
- 가압류/가처분/압류: 법적 분쟁 or 체납 가능성
위 내용이 포함된 경우 계약은 재검토해야 합니다.
4. 을구: 근저당과 전세권 설정 여부 확인
을구에서는 보증금 안전 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권자: 은행이나 금융기관 여부
- 채권최고액: 보증금보다 높은지 확인
- 설정일: 나보다 앞선 권리가 있는지 체크
- 전세권 등기: 전세 계약 시 설정 여부 확인
근저당이 선순위로 설정되어 있다면 보증금은 위험합니다.
5. 전체 체크리스트
- ✅ 현재 소유자 → 계약 상대와 일치?
- ✅ 갑구에 가압류, 가처분, 압류 있음?
- ✅ 을구에 근저당 있음? 보증금보다 많다면 위험
- ✅ 전세권 설정 여부 확인
- ✅ 최근 등기 변동이 많은 경우, 추가 확인 필요
인터넷 등기소 바로가기 (https://www.iros.go.kr)
결론
등기부등본 보는 법은 부동산을 안전하게 거래하기 위한 기본 중 기본입니다. 전세든 매매든, 계약 전에 반드시 등기부등본 열람 → 체크리스트 확인 → 안전 확인, 이 3단계를 기억하세요.