2025년 현재, 기준금리는 4%대를 유지하고 있으며 추가 인상 가능성도 배제할 수 없는 상황입니다. 이처럼 고금리 국면이 지속되면 부동산 시장에는 세 가지 변화가 일어납니다: 수요 감소, 매수심리 위축, 그리고 레버리지 투자 부담 증가입니다.
즉, 기존처럼 ‘대출을 끼고 집을 사서 시세 차익을 노리는 방식’은 더 이상 유효하지 않다는 뜻이죠. 하지만 그렇다고 해서 부동산 투자 자체를 포기해야 하는 건 아닙니다. 시장의 구조를 이해하고, 금리 환경에 맞는 투자 전략을 세운다면 오히려 더 나은 기회를 만들 수도 있습니다. 이번 글에서는 금리 인상기 부동산 시장의 특징과, 현실적으로 적용 가능한 투자법을 세 가지로 나눠 살펴보겠습니다.
1. 고금리 시장에선 '수익형' 부동산이 중심이 된다
금리가 오르면 무엇보다 타격을 받는 것은 주택 실수요자와 투자자 모두가 레버리지를 줄이게 되는 구조입니다. 이로 인해 매매 수요는 급격히 줄고, 대신 임대 수익을 기대할 수 있는 수익형 부동산으로 관심이 옮겨갑니다.
대표적인 수익형 상품은 상가, 오피스텔, 도시형 생활주택, 소형 원룸건물 등이 있습니다. 이들은 매매차익보다는 월세 수익이 안정적이냐가 관건이 되며, 공실률, 위치, 수요층 등을 면밀히 분석해야 합니다.
특히 금리 대비 순수익률(= 순임대수익률 – 대출이자율)이 플러스가 나야만 의미 있는 투자가 됩니다. 예를 들어, 월세 수익률이 5%이고 대출금리가 4.5%라면, 투자자는 0.5%의 실수익을 얻는 셈입니다. 하지만 공실이 발생하거나 관리비가 늘면 순수익은 쉽게 마이너스로 전환됩니다. 결국 고금리 시대에는 수익형 부동산이라 해도 안정적인 임차 수요가 있는 지역을 중심으로 선별적 투자가 이뤄져야 합니다.
2. '현금 흐름 기반' 투자로 레버리지 비중을 줄여야
과거 저금리 시기에는 1~2%대의 금리로 LTV 최대한도까지 대출을 끼고 투자하는 방식이 유리했습니다. 하지만 지금은 대출금리가 5~6%대에 이르면서 이자 부담이 매달 수백만 원씩 늘고 있습니다.
이런 상황에서 무리하게 대출을 끼고 투자하면, 월세 수익보다 이자가 더 커져 역마진이 나는 구조가 됩니다. 이제는 자산 규모에 따라 현금 비중이 높은 투자 전략이 유효합니다.
예를 들어 대출 없이 소형 주택을 구입하거나, 지방 소형 오피스텔을 전액 현금으로 매입해 공실 없는 월세를 받는 방식입니다. 또는 대출이 필요하더라도 이자 감당이 가능한 수준의 자산 포트폴리오를 갖춰야 리스크가 줄어듭니다.
현금 흐름 중심의 투자는 초기 수익률이 낮아 보일 수 있지만, 시장 하락기에도 버틸 수 있는 내구성을 갖춘다는 점에서 장기적으로 유리합니다. 실제로 많은 전문가들은 지금 같은 고금리 상황에서는 '투기성 투자보다 생존 가능한 투자'가 중요하다고 조언합니다.
3. 개발 호재보다 실수요 기반 지역에 집중하자
금리 인상기에는 개발 호재나 기대심리보다는 실질 수요가 뒷받침되는 지역이 더 중요해집니다. 예컨대 GTX, 신도시 발표 지역도 금리가 낮았던 시기에는 기대감만으로 가격이 올랐지만, 지금은 수요가 실제로 뒷받침되지 않으면 가격이 빠르게 하락합니다.
따라서 투자처를 고를 땐 단순한 청사진이 아닌, 현재 거주 수요, 생활 인프라, 교통, 직주근접성 등을 먼저 따져봐야 합니다. 특히 서울 도심 소형 아파트, 역세권 원룸, 대학가 주변 다세대 등은 공급이 제한적이고 임차 수요가 꾸준한 편이라 수익형 투자에 유리합니다.
또한, 공공임대나 정책사업이 진행되는 지역은 중장기적으로 안정성이 높아질 수 있으니, 주변 공공기관 개발 동향도 함께 체크해보는 것이 좋습니다. 결론적으로, 금리 인상기에는 미래 기대보다 현재 수요와 수익 흐름을 중심에 둔 전략이 필요합니다.
금리 인상기에는 시장 자체가 위축되기 때문에 과거처럼 공격적인 투자는 오히려 독이 될 수 있습니다. 이럴 땐 무엇보다 현금 흐름 중심의 투자, 보수적인 대출 전략, 실수요 중심 지역 선별이 핵심입니다.
‘얼마나 벌까’보다 ‘얼마나 버틸 수 있을까’를 먼저 생각해야 하는 시기입니다. 시장을 무조건 피하기보다는, 판단 기준과 전략을 달리해서 접근한다면 오히려 좋은 매물을 선점할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.